駑馬十駕
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ポエム
投稿日: 2026/10/08更新日: 2026/10/08

目次

自分はすでに住宅ローン返済中だけど、これから住宅ローンを組むならどうするか人に説明する用に。

以下は全て個人の妄想であり、特定の人を誹謗中傷する意図はございません。

変動金利 VS 固定金利

結論

変動金利一択

なぜか

固定金利と変動金利の差が大きいから。これから変動金利が固定に追いつくには1回の利上げを過去の利上げから0.25%を前提として考えると8~10回くらい必要。現実的に短期間(5~10年)でこの差を埋めるペースでの利上げあり得ないと思うから。

参考: https://x.com/escapejapan2023/status/2083877727464194468

今の固定金利と変動金利の差は？

2026年10月8日現在、フラット35は脅威の3.830%。4%目前だ。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFL013930R01C26A0000000/

変動金利は銀行にもよるがざっと調べた限り1.2~1.5%が多い模様。

つまり「固定金利(3.83) - 変動金利(1.2~1.5) = 2.63~2.33%」

2.33~2.63% / (0.25%/1回) = 10.5~9.3回となり、前述の通り約10回の利上げが必要となる。

借入額の上限

結論

世帯年収ではなく単独年収の5~6倍で考える。

なぜか

共働きだろうと関係ない。なぜなら住宅ローンを組んで住宅を購入する人の多くが子供を前提としたファミリー層だから。DINKSなら別。自由にしたらいい。

例えば

みたいな世帯がよく借入額の上限と言われている6~8倍で住宅ローンを組んでしまうと、7000万の住宅ローンが発生する。

しかし、奥さんが妊娠・出産・育休・時短勤務で収入が落ちると途端に返済が苦しくなる。若く、昇進による昇給が見込まれておりその自信があるなら問題ない。しかしもし一抹の不安があるなら、単独年収で考えることをお勧めする。

借入額は常に最悪のケースを想定して考える、絶対にハッピーシナリオでは考えない。

元利均等返済 VS 元金均等返済

結論

元金均等返済

なぜか

元金均等返済の場合、最初の10年でトータルで支払う利息の約50%を支払うので最初の10年をいかに低金利で逃げ切るかが鍵になる。元利均等返済だと銀行にもよるが、5年ルールと125%ルールにより支払額が増えるのは最大5年後になるので支払っても支払っても元金が減らなくなってしまう。

参考: https://note.com/mansioncon/n/n7ad242c8c6e2?sub_rt=share_pb

IMOだが、戸建てでなくマンションの購入を検討されているのであれば マンション好きの外資コンサルさん のnoteは目を通しておくといいかも。

元利均等返済にして浮いたお金をNISAでインデックス投資した方がリターン大きいじゃん

実際にちゃんと浮いたお金を全額NISAにつぎ込める自信なら元利均等返済でいいと思う。ただ子育てしてみるとわかるけど、想定外の出費やらなんやらが発生して実際に実行するのはハードルが高い、というのが個人的な感想。これは人によると思う。

銀行選び

結論

ネット銀行かつ短プラ連動の銀行

なぜか

ネット銀行の方が基本的に金利が安いから。ただその分審査が厳しい。あと金利が銀行の詳細ページを見るとわかるが、結構銀行によってまちまちで、例えば

というように実際には自社の事情が金利上昇に上乗せされたりする。auじぶん銀行が10月の利上げで0.6%あげて話題になったのは記憶に新しいと思う。

ちなみに自分が調べた限りでは、「ネット銀行かつ短プラ連動の銀行」って1つしかない...。

短プラ連動だからといって安心できるわけじゃなくない？

それはそう。けどじゃあ他にどうやって低金利かつ安心な銀行かどうかを素人でも判断できる？って話。たぶんないと思う。

備考

そもそも住宅ローンという借金を背負ってまでマイホームを購入する必要はあるのか？

これはいくつかの要素が絡む。

いったん上2つの要素の掛け合わせの4パターンで考えてみる。

  1. 独身で地方在住
    1. 買う必要なし
    2. 1Roomで済むしそういった物件は沢山ある
  2. 独身で都内(首都圏)在住
    1. 買う必要なし
    2. 1Roomで済むしそういった物件は沢山ある
    3. ただし将来結婚および子育て願望があるなら別
  3. 既婚(子供あり前提)で地方在住
    1. 買う必要なし
    2. 地方であれば車前提の生活になる可能性が高い
    3. 駅が遠くても車があれば4LDKの賃貸は見つけやすい可能性が高いため
      1. ない場合は購入の検討が必要
  4. 既婚(子供あり前提)で都内(首都圏)在住
    1. 買う
    2. ただし高い

つまり購入する必要性が高いのは 既婚(子供あり前提)で都内(首都圏)在住 の1パターンのみというのが自分の見解。

Xでマイホームvs賃貸が話題になるのはこの4つが全部ごっちゃになって議論がまとまらないからだと思っている。独身で地方在住の人と既婚(子供あり前提)で都内(首都圏)在住の人が議論しても噛み合うはずがない。

個人的にはマイホーム派

その他に「インフレ」「老後」「人口減少」を挙げた。

まず1つめのインフレは実際にみなさんが遭遇している通り。これからもインフレは進むだろうし、デフレに戻る可能性は低いと考える。当然インフレは住宅価格にも反映される。インフレが線形的に進む前提にはなるが、一番価格の低い今購入しておくのが吉ではないだろうか。

2つ目は老後は賃貸借りられない問題。審査権はオーナーが持っており孤独死のリスクが高いため高齢者は入居を断られる可能性が高いのはよくニュースになっている。賃貸派からは「将来の日本は人口減少で家が余るから老人拒否とか言ってられなくなる、だから大丈夫」という主張。しかし、もしこの見込みが外れたら本当に人生が詰む、というリスクを軽視し過ぎでは？と感じる。

3つ目はすでに少し触れた人口減少。よく

今の住宅価格の高騰はおかしい、金利・建築コスト・人件費上昇による住宅コストがバブルになっている。住宅ローン破産と人口減少で家余りで住宅価格は適正価格に落ちる

という主張を見かける。実際、世田谷区では空き家の数が過去最大を記録している↓。

https://www.youtube.com/watch?v=MinC8NG_F-8

しかし、世田谷の70平米の平均中古マンションの価格は暴落しておらず、8000万円台を維持しており下がる見込みは自分が調査した限りではなさそうだった。世田谷でも探せば投げ売りのような価格で売られている住宅はいくらでもある。しかし、そのような住宅の立地は良いとは言えず、住人が少ないので普段生活を送るには十分なインフラが整っていないことが多い。結局、人口が減少してもニーズの高いエリアの価格は高騰し、そうでないエリアは下がるという二極化が進んでいるのが現状だと認識している。これはこの先数十年変わらないと思っている。そのため自分は「今は賃貸に住んで数年先住宅価格が落ち着いてから買う予定です」という人がちょっと心配ではある。もちろん自分の見解が絶対正しいとは思わないし、将来暴落する可能性は十二分にある。

最後に

お家高いね...

金利縮小を理由に住宅ローン控除を1.0%→0.7%に下げた過去があるのだから政策金利が上昇した今、住宅ローン控除をあげて欲しいと思います。。。それ以外の減税はいらないです。。。